Investiční nemovitosti: jak banky zohledňují budoucí příjem z nájmu
Lidé nekupují nemovitosti jen pro vlastní potřeby bydlení, ale také jako investice. To znamená, že je následně dále pronajímají. I investiční nemovitosti lze financovat hypotékou. Jak banky v takovém případě posuzují budoucí příjmy z nájmu?
Co se v článku dozvíte?
Co je to investiční nemovitost?
Jak lze financovat investiční nemovitost?
Jak banky posuzují příjmy z pronájmu
Co když příjem z nájmu vznikl letos nebo teprve vznikne?
Co je to investiční nemovitost
Je to nemovitost, kterou si někdo pořídí za účelem zisku. A to nejen prostřednictvím pravidelného nájmeného, ale také díky růstu tržní hodnoty samotné nemovitosti. Nejčastěji si lidé jako investiční nemovitosti pořizují byty. Největší zájem je především o menší byty ve velkých městech jako je Praha nebo Brno. Z investičního hlediska však mohou být zajímavé také rodinné domy, pozemky nebo například garáže.
Jak financovat investiční nemovitost
Existují v podstatě tři hlavní možnosti financování investiční nemovitosti. Pokud tedy nepočítáme s možností vlastních financí. Financování lze řešit klasickou hypotékou, americkou hypotékou a také úvěrem ze stavebního spoření. Pochopitelně jsou i další řešení. Ta však vyžadují především konzultaci se specialistou.
Nejčastější variantou je klasická hypotéka. Je vhodná pro všechny, kteří mají dostatečně vysoké příjmy a splňují i další podmínky banky. Klíčovým kritériem je LTV. To je ukazatel maximální výše úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti. Obvykle banky financují až 80 % nemovitosti u žadatelů starších 36 let a u mladších dokonce 90 %. Posuzuje se pochopitelně také schopnost splácet půjčku. Důležitá je tak výše příjmů i veškeré finanční závazky. Banka nebude zkoumat, proč si nemovitost pořizujete. Ve své podstatě je bance jedno, jestli v bytě budete žít nebo ho budete dále využívat k pronájmu.
Nesplňujete podmínky? Pak je tu americká hypotéka. Ta je ideální pro někoho, kdo už nemovitost vlastní a může ji použít jako zástavu. Je to v podstatě neúčelový úvěr. Peníze z americké hypotéky lze použít i na jiné investice, než je koupě nemovitosti. Má však nevýhodu. Americké hypotéky mají vyšší úrokovou sazbu než klasická hypotéka.
Máte velké množství vlastních zdrojů a chybí vám jen malá část peněz potřebných na pořízení investičního bytu nebo jiné nemovitosti na investice? Pak vám možná bude stačit využít úvěr ze stavebního spoření. Ten má obvykle kratší splatnost a také mírnější podmínky.
Jak banky posuzují příjmy z pronájmu
Při posuzování žádosti o hypotéku může banka zohlednit stávající příjmy z pronájmu. Každá banka má však jiná pravidla. Běžně započítávají od 40 do 70 % nájemného. Konkrétní výše procent závisí na stabilitě nájmu a také délce nájemní smlouvy. Větší část příjmů banky akceptují v případě dlouhodobého pronájmu. Krátkodobé pronájmy formou Airbnb banky v potaz neberou. Jsou pro ně nestabilním příjmem. Jednoduše řečeno, čím stabilnější a lépe doložený příjem, tím větší šance, že ho banka zohlední při hodnocení bonity.
Pokud chcete do příjmů zahrnout příjmy z pronájmu, musíte je doložit. Jak? Banky běžně požadují daňové přiznání za poslední rok, někdy dokonce za dva. Banka může dále požadovat také nájemní smlouvu. Obvykle požaduje, aby byla minimálně na rok, ideálně však na dobu neurčitou. A vyžádat si může také výpis z účtu, kde budou vidět pravidelné platby nájemného.
Co když příjem z nájmu vznikl letos nebo teprve vznikne?
Vznikl vám příjem z pronájmu teprve letos? I tak může být akceptovaný. Je však nutné splnit určité požadavky banky. Dobré je, pokud nájem trvá alespoň tři měsíce, minimálně však jeden měsíc. Doložit musíte také nájemní smlouvu a bezhotovostní přijetí nájmu. Potom banka zpracuje obecnou pronajímatelnost a vyhodnotí, v jaké výši bude nájem akceptovaný. Vzhledem k tomu, že je nutné doložit spoustu věcí a nájem musí trvat minimálně jeden měsíc nelze zohlednit nájem, který teprve vznikne. Je však jasné, že právě budoucí nájemné vám může pokrývat splácení hypotéky. Jen banka jaksi při posuzování úvěru nebude s tímto příjmem počítat.
