Prodej nemovitosti a osvobození od DPH. Změny od 7/2025
Od července 2025 platí novela zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Ta změnila pravidla pro zdanění při převodu nemovitostí. Změny se týkají daňového režimu pro novostavby i rekonstrukce. A také časového testu, po kterém je možné nemovitost prodat bez daně. Co změna znamená pro investory a vlastníky?
Zkracuje se časový test
Dosud byly stavby osvobozené od DPH pokud od dokončení rozsáhlé rekosntrukce nebo výstavby uplynulo nejméně pět let. Podle novely zákona bude stačit, aby od kolaudace nebo dokončení rekonstrukce uběhlo 23 měsíců, tedy necelé dva roky. V případě rekonstrukce však toto pravidlo platí jen při podstatné změně nemovitosti. Co to však vlastně je? Podle zákona se za podstatnou změnu považuje takové technické zhodnocení, jehož rozsah přesáhne 30 % obvyklé ceny nemovitosti. Jinými slovy pokud u domu za 10 milionů uděláte rekonstrukci, která přesáhne 3 miliony, považuje se to za podstatnou změnu.
Zkrácení časového testu je výhodné především pro investory. Znamená pro ně totiž rychlejší vyvázání z investice bez zatížení DPH. To pochopitelně může zlepšit návratnost projektu. Pokud někdo koupí nemovitost a zhodnotí ji rekonstrukcí, může ji po necelých dvou letech prodat bez povinnosti odvést 21 % DPH. Daní tak nebude zatížený ani kupující a to znamená, že prodejce může prodat za vyšší cenu. A ta zůstane pro zájemce atraktivní.
Změna by měla také vést k tomu, že vlastníci se budou nemovitostí rychleji zbavovat a nebudou je držet ve svém vlastnictví jen z daňových důvodů. Pro trh to znamená lepší likviditu. Investoři budou zkrátka více flexibilní a nemovitosti se budou více točit. Bude jednodušší reagovat na vývoj trhu a reinvestovat prostředky. Výhodné je to především ve městech s dynamickým vývojem cen.
Co novela přinese majitelům rodinných domů a bytů
Z pohledu běžných osob novela přinese především větší právní jistotu. A také možnost se zcela legálně vyhnout placení DPH. Zatížení 21 % DPH totiž mohlo být v mnoha případech pro neprofesionálního prodávajícího likvidační. Navíc při splnění i testu 10 let vlastnictví může být prodej uskutečnění zcela bez daňové zátěže.
Tipy pro ty, kteří rekonstruují
Provádíte aktuálně větší rekonstrukci? Pak je dobré si ukládat veškeré faktury a přesně si spočítat náklady rekonstrukce. Pokud bude investice větší než 30 % hodnoty nemovitosti, máte vyhráno. Vhodné je také zvážit převedení nemovitosti do spoluvlastnictví, což lze například s manželem nebo dětmi. Důvod je optimalizace osvobození také z pohledu dalších daní. Myslete však na to, že pokud chcete prodat bez DPH, budete muset dva roky čekat. Tyto dva roky však můžete nemovitost prozatím pronajímat. Rozhodně na tom nic netratíte. Naopak získáte.
Zvažujete pronájem nebo prodej nemovitosti? Jste soukromý majitel nebo developer? Obraťte se na nás, rádi vám nabídneme profesionální servis. Projednáme s vámi správnou strategii a zjistíme, jaký postup pro vás bude nejvýhodnější. Kontaktujte nás!
